27-07-2021 08:05

Инвестиции в недвижимость ― 2021: варианты, риски, доходность

Инвестиции в недвижимость стали более привлекательными на фоне скромных ставок по депозитам и взрывного роста строительного рынка. Речь не только про классический вариант покупки квартиры для последующей перепродажи. Существует ряд интересных альтернатив, которые предлагает фондовый рынок. Совместно с экспертами Группы «Эталон» мы подготовили подробный гайд, где разобрали разные инструменты, оценили их доходность и риски.
Гайд создан совместно с экспертом одного из ведущих российский девелоперов, Василием Фетисовым, членом правления, вице-президентом по маркетингу и продвижению Группы «Эталон». Мы подробно разобрали различные опции инвестиций в недвижимость, инструменты, оценили их доходность и риски.
Использование наших материалов (полностью или частично) разрешено только с указанием активной ссылки на конкретный материал. Приведенные цифры верны на дату публикации.

Рынок недвижимости в России 2020-2021

Индустрия строительства стала одним из бенефициаров пандемии коронавируса наряду с фармацевтической отраслью и электронной коммерцией. Российский рынок недвижимости, начиная со второй половины 2020 года растет рекордными темпами. Это касается практически всех ключевых показателей: количества сделок, объемов ввода жилья, выручки компаний, маржинальности. Все это отразилось в росте цен, максимальном за последние 10-15 лет.

В топ-3 городов по росту цен на жилье (в рублях) в первой половине 2021 года вошли:
Калининград ― +20,2 %
Омск ― +19,1 %
Симферополь ― +18,6 %
В Москве за этот период квартиры подорожали на 9,6 %. И даже в небольших городах зафиксирован рост цен в среднем на 6-7 %.

Для конечного потребителя увеличение стоимости квадратного метра ― не очень хорошая новость. Доступность жилья снижается. На отрасли в целом текущая динамика рынка сказывается позитивно. Банки охотней финансируют новые объекты строительства, снижаются риски. Почти во всех регионах маржинальность находится в районе 20 %, что существенно облегчает получение строительными компаниями проектного финансирования.

В 2021 году выросло количество выдаваемых разрешений; увеличиваются объемы строительства, число приобретаемых площадок. С учетом времени возведения новых объектов можно рассчитывать, что в 2022-2023 году отрасль приблизится к целевому показателю ввода 120 млн м², зафиксированному в национальной программе.
Аналитики Группы «Эталон» прогнозируют, что в дальнейшем рост цен на недвижимость в России замедлится, взрывного скачка, как это было во второй половине 2020 года не произойдет.

Портрет инвестора в России

Вложения в недвижимость входят в топ-3 направлений для инвестиций у россиян. Те, кто приобретал квартиры с инвестиционной целью в 2020 и 2021 годах, смогли неплохо заработать.

Несмотря на то, что ставка по банковским депозитам снизилась в 2015-2021 годах в четыре раза (в первой половине года средние ставки в крупнейших банках были на уровне 4 % годовых), вклады аккумулируют огромную долю свободных средств граждан ― в сумме до 33,1 трлн рублей.

Объем торгов акциями и паями на Мосбирже в 2020 году вырос в два раза и составил 23,9 трлн рублей; облигациями ― 30,6 трлн. Число уникальных брокерских счетов физических лиц на май 2021 года достигло 12,2 млн (15 % экономически активного населения).
Количество людей, которые покупают недвижимость для последующей перепродажи или сдачи в аренду, оценить сложнее. По данным «Эталон», доля инвесторов среди покупателей квартир в жилых комплексах компании в Москве и Санкт-Петербурге составляет сегодня 8-10 % против 5-6 % в 2019 году.
Помимо покупки квартиры в новостройке с последующей перепродажей или сдачей в аренду, существует еще несколько интересных вариантов, куда вложить деньги на рынке недвижимости в 2021 году. Поговорим о каждом подробно.
*Примерная доходность инструментов рассчитана на данных, актуальных на начало июля 2021 года, без учета налогов. Не гарантирует будущую доходность.

Табл. 1 Варианты инвестиций в недвижимость и строительный рынок

Индивидуальные прямые инвестиции в недвижимость

Самый простой и понятный способ вложений в недвижимость для большинства граждан. В текущей рыночной ситуации в нем есть очевидные плюсы:
доходность превышает ставки по банковским вкладам (в случае перепродажи жилья);
опция недорогого кредитного плеча с льготной ипотекой.
Классический способ вложений в недвижимость имеет высокий порог входа. Минимальный чек в среднем по регионам составляет миллионы рублей (для Москвы ― 8-10 млн). Это инструмент с низкой ликвидностью. Если потребуется оперативно вернуть средства, продать квартиру по адекватной цене в кратчайшие сроки будет непросто.
Покупка и продажа квартир
За последний год доходность от инвестиций в данном сегменте примерно равна 30 % годовых без учета налогов. Для сравнения стоимость пая в ПИФ «Российские акции» УК «Система Капитал» увеличилась за год на 36,8 %; фонд «Высокие технологии» прибавил 78,9 % в рублях.

Как растет стоимость квартир от стадии котлована до ввода в эксплуатацию на примере жилых комплексов Группы «Эталон».
Жилой комплекс «Крылья», г. Москве: старт продаж в IV квартале 2018 года по цене 160 тыс. за квадратный метр; в июне 2021 года ― 326 тысяч. Итого 104 % за 2,5 года.
ЖК «Серебряный фонтан», г. Москва: старт продаж I квартал 2018 года по 180 тыс. рублей за квадрат; цена на июнь ― 397 тысяч. Итого 121 % за 3,5 года.
ЖК «Петровская Доминанта», г. Санкт-Петербург: старт продаж в III квартале 2018 года по 175 тыс. за квадратный метр, текущая цена ― 356 тысяч. Итого 103 % за три года.
Инвесторы, которым повезло войти в июне 2020 года, когда только начинался взрывной рост цен, могли рассчитывать на годовую доходность и до 65 %, если они угадали с объектом вложений. Нелишним будет напомнить, что прошлая доходность не гарантирует будущую.

Вариант инвестиций в строящееся жилье несет определенные риски, связанные с задержкой либо заморозкой строительства. Инвестор все еще, к сожалению, может попасть в категорию обманутых дольщиков, если ошибется с выбором застройщика.
С 1 июля 2019 года строительные компании могут привлекать деньги от дольщиков только через специальные эскроу-счета. Новый закон также подразумевает банковское проектное финансирование проектов. Но на рынке до сих пор есть объекты, которые реализуются застройщиками по старым правилам, хотя их доля снижается. Если подобные дома и жилые комплексы за два переходных года все еще не достроены, это серьезный повод задуматься о целесообразности покупки в них квартиры.
House Flipping: новый способ инвестиций в недвижимость
Покупка квартиры для инвестиций на вторичном рынке ― более рискованная стратегия. Алгоритм увеличения стоимости жилья в новостройке от стадии проекта до сдачи в эксплуатацию понятен. За счет чего могут прирастать в цене уже готовые апартаменты?
Относительно недавно в России появился flipping: покупка недооцененной недвижимости, доведение ее до «товарного» вида и последующая быстрая перепродажа. Сам термин пришел из США, где флиппингом занимаются миллионы людей. Обычно такое жилье покупают в ипотеку, приводят в порядок (fix and flip) и выгодно продают.
Интересные варианты квартир на «вторичке» можно искать самостоятельно или с помощью специальных приложений. Самый известный на сегодняшний день онлайн-сервис ― Opendoor, придуманный для оптимизации процесса покупки и продажи недвижимости, сведения к минимуму точек соприкосновения покупателя и продавца. В России уже появились свои последователи.

Стратегия простая:
1
Поиск недооцененного дома или квартиры.
2
Небольшие вложения в косметический ремонт в течение 2-3 месяцев (staging).
3
Перепродажа объекта на 10-12 % дороже первоначальной стоимости.
1
Поиск недооцененного дома или квартиры.
2
Небольшие вложения в косметический ремонт в течение 2-3 месяцев (staging).
3
Перепродажа объекта на 10-12 % дороже первоначальной стоимости.
Второй этап необходим, чтобы представить недвижимость в ее наилучшем виде. Это могут быть новые занавески на окна, чехлы или перетяжка мебели, аксессуары, все, что не требует серьезных вложений. При продаже четырех-пяти подобных объектов в год доходность может составлять 30-40 %. Число таких инвесторов в России уже составляет примерно 300 тысяч человек.
При покупке жилья на вторичном рынке настоятельно советуем потратиться на профессиональное юридическое сопровождение сделки. Риски могут быть связаны с обременениями, неожиданными наследниками, другими собственниками, чьи интересы не учли при приватизации или продаже. Суды по таким делам могут длиться годы. Даже если решение будет в вашу пользу, вы потеряете время.
Сдача жилья в аренду
Пожалуй, наименее привлекательный вариант инвестиций в недвижимость. Его можно рассматривать, скорее, как вторичную страховочную стратегию, когда квартиру не удается продать в желаемый срок по выгодной цене.

Доходность от сдачи жилья в аренду в текущий момент находится на уровне ставок по депозитам и инфляции: 3-7 % в среднем по регионам. Нужно также учитывать, что данный способ влечет за собой дополнительные расходы: ремонт, покупка мебели, последующая амортизация.

Рекомендуем при сдаче квартиры соблюдать действующее российское налоговое законодательство. Государство с каждым годом ужесточает контроль. Арендодатель обязан заплатить 13 % налога на доходы физических лиц либо 6 %, если он зарегистрирован как индивидуальный предприниматель.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Популярность данного варианта также растет. Его особенность в том, что стартовые вложения здесь выше, чем при покупке квартир или домов. Инвестициями в коммерческие объекты обычно занимаются люди, которые начинали с вложений в жилую недвижимость и хотят расширить свой инвестиционный портфель.

Все коммерческие помещения, как правило, сегодня выкупаются уже на стадии открытия продаж. Есть востребованные форматы ― объекты под продуктовую розницу, аптеки, салоны красоты, небольшие кофейни. Иногда по ним проводятся аукционы из-за повышенного спроса.

Доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости выше, чем у жилой. Стандартным можно назвать доход 10 % годовых до вычета налогов.

Как выбрать квартиру для инвестиций

Самый простой и эффективный путь подбора объекта для инвестиций в недвижимость ― изучение и анализ данных по агрегаторам предложений, маркетплейсам. Среди ведущих площадок ― ЦИАН, Авито, Яндекс.Недвижимость, ДомКлик.
Рис. 1 Топ маркетплейсов в недвижимости с точки зрения продаж в 2020 году.

На основании опроса представителей компаний указанного сегмента в 2020 году. Участникам предлагалось выбрать топ-3 площадки по эффективности с точки зрения продаж из списка или добавить свой сегмент. Источник: Маркетплейсы в недвижимости, медицине, финансах, авто и ecommerce | Статьи SEOnews
Большинство информационных ресурсов бесплатны. Некоторые приложения с расширенным функционалом и допуслугами потребуют вложений в подписку. Маркетплейсы позволяют:
искать объекты по выбранным критериям;
подбирать тех застройщиков, которые показали наибольшую доходность;
отслеживать изменение цены и объемы продаж по объекту;
проводить мониторинг новых проектов успешных компаний, чтобы войти в них на начальном этапе.
Второй источник информации для инвестора ― Единый реестр застройщиков РФ, позволяющий для каждого региона проверить надежность компании. На сайте можно найти рейтинги застройщиков от независимых агентств.

Третий важный ресурс ― форумы, посвященные конкретным строительным объектам, домам и жилым комплексам. На них может быть представлена информация, о которой застройщик умолчал в своих презентациях. Если строительство уже ведется, на форуме могут публиковать данные о качестве работ, наличии недоделок, задержках.

Как заработать на недвижимости через фондовый рынок

Получить дивиденды от роста строительного рынка и недвижимости можно через инструменты фондового рынка. Минимальный чек здесь существенно ниже, поэтому они доступны большему числу граждан. Достаточно суммы от нескольких тысяч рублей, которые можно вложить в акции или облигации строительных и девелоперских компаний.

Развитие строительного сектора в России отразилось на росте индекса строительных компаний полной доходности Мосбиржи (начал рассчитываться с марта 2020 года). С начала года он прибавил 41,3 %, с момента расчета ― более 100 %, с 5 000 пунктов до 10 930.
Рис. 2 Динамика индекса строительных компаний Мосбиржи за год (на начало июля).
Источник: Отраслевые индексы полной доходности — Московская Биржа | Индексы (moex.com)
Неквалифицированному инвестору доступны акции и облигации российских строительных компаний, торгующихся на Московской бирже: Группа Эталон (ETLN), ГК «Самолет» (SMLT), ГК «ПИК» (PIKK), Группа ЛСР (LSRG). Квалифицированные инвесторы могут обратить внимание на бумаги американских девелоперов на бирже СПб.
Средняя доходность к погашению по облигациям в этом секторе составляет 8-12 %. Выпуск облигаций ― один из оптимальных инструментов для строительных компаний получить дополнительные средства, не связанные с проектным финансированием, на приобретение новых площадок.
Дивидендная доходность по акциям находится в районе 10 % годовых в рублях, что существенно выше ставок по депозитам. На акции и облигации стоит обратить внимание, поскольку доходность по инвестициям в новостройки, вероятно, снизится. Фондовый рынок, и сегмент строительства в частности, в долгосрочной перспективе будут расти.

В качестве альтернативных вариантов можно рассмотреть REIT (доступны через биржу Санкт-петербурга), ETF фондов недвижимости (через иностранного брокера) или отечественные ЗПИФ.

REIT ― Это фонды, которые проводят операции с недвижимостью: строят или покупают, сдают в аренду или продают. Они также могут выкупать ипотечные бумаги у банков.

ETF содержат в себе акции десятков или сотен REIT. Их предлагают, в том числе известные компании: Vanguard, SPDR, Blackrock. Среднегодовая доходность с начала запуска ― 8-9 %.
Закрытые паевые фонды недвижимости обычно формируются однократно на определенный срок, число паев в них не меняется со временем, погасить паи можно только в установленную заранее дату. Этот вариант сегодня не очень привлекателен для вложений. Девелоперские компании привлекают деньги на развитие через другие инструменты, которые стали более доступны.

Все риски, связанные с покупкой акций или облигаций компаний строительного сектора ― это стандартные риски фондового рынка. Как стабилизировать инвестиционный портфель, мы рассказывали в одной из статей. По традиции мы советуем диверсифицировать вложения. Если вам интересен строительный рынок в целом, можно присмотреться к бумагам крупных поставщиков строительных материалов, они также выиграли от роста отрасли в период пандемии.
В чем разница между валютным и рублевым ПИФом
Как стабилизировать инвестиционный портфель? Читайте в статье
Полезно? Поделитесь записью с друзьями и подпишитесь на новые материалы:
Что такое облигации?
СЛОВАРЬ
Как выбрать управляющую компанию?
ВОПРОС-ОТВЕТ
Что такое облигации?
СЛОВАРЬ
Как выбрать управляющую компанию?
ВОПРОС-ОТВЕТ
Читать далее: